Dix millions de logements « net zéro » en 2040 : d’où vient le chiffre et ce qu’il implique

Dix millions de logements « net zéro » d’ici 2040 : l’ordre de grandeur circule depuis une tribune parue le 25 août 2026, signée par les deux auteurs d’une étude de prospective publiée dans la revue Futures. Il ne figure ni dans la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments, ni dans le plan logement de la Commission. Ce que le droit européen fixe pour le parc existant n’est pas un nombre de logements, mais une baisse de consommation moyenne. Et en France, une simulation du service statistique du ministère chiffre à environ 700 000 les résidences principales que le nouveau mode de calcul du DPE fait sortir du décompte des passoires énergétiques, sans qu’un mur ait été isolé.

D’où vient l’ordre de grandeur de dix millions de logements

Le chiffre apparaît dans le titre de deux tribunes signées par René Rohrbeck et Ignat Kulkov, publiées sur The Conversation en anglais le 27 mai 2026, puis en français le 25 août 2026. Ces tribunes prolongent un article de recherche, « Building industry in 2040 : An explorative scenario analysis of alternative sustainability pathways », mis en ligne en accès ouvert le 16 avril 2026 dans la revue Futures (vol. 180, art. 103814). Dans la publication elle-même, aucun décompte de dix millions de logements n’est posé, ni défini, ni calculé.

La méthode de l’étude explique cette absence. Les deux auteurs travaillent par prospective stratégique : balayage d’environnement, analyse systémique, planification par scénarios, avec l’apport d’une trentaine d’experts de l’architecture, de l’ingénierie et de la construction. Ce type de travail produit des futurs contrastés destinés à tester des stratégies. Il ne produit pas de cible quantifiée.

Ce que l’ordre de grandeur recouvre se pose exactement : il additionne de la construction neuve et de la rénovation du parc existant. Ce ne sont pas dix millions de logements à rénover. Les deux versions du texte des auteurs ne découpent d’ailleurs pas cet ensemble de la même façon — l’anglaise juxtapose « 10 million homes » et « net-zero buildings » comme deux termes distincts, la française les réunit en un agrégat unique de logements « net zéro » neufs ou rénovés.

Surtout, cet ordre de grandeur n’a pas de statut réglementaire. Aucune cible de dix millions de logements « net zéro » ne figure dans le plan européen pour le logement abordable présenté le 16 décembre 2025, qui est structuré en quatre piliers sans objectif numérique global. La directive, elle, ne compte pas des logements du tout. Un lecteur qui croirait lire une obligation datée pesant sur son propre bien se tromperait de document.

Reste que le chiffre dit quelque chose dès qu’on le divise. Dix millions de logements répartis sur les quinze années qui restent d’ici 2040, pour vingt-sept pays, donnent de l’ordre de 670 000 logements neufs ou rénovés par an à l’échelle de l’Union. C’est très en deçà des 35 millions d’unités de bâtiment que la Commission visait dès 2030 dans sa stratégie de 2020, et cela reste hors de portée au rythme de rénovation observé aujourd’hui. Sans cette division, un chiffre à sept zéros ne dit rien de l’effort réel.

« Net zéro » : la définition qu’a posée le droit européen en 2024

La directive (UE) 2024/1275 sur la performance énergétique des bâtiments, publiée au Journal officiel de l’Union le 8 mai 2024, définit le bâtiment à émissions nulles comme un bâtiment à très haute performance énergétique, dont la très faible quantité d’énergie encore nécessaire est couverte sans émission de carbone produite sur site à partir de combustibles fossiles. Chaque terme de cette définition compte.

« Net zéro » n’est pas ici une neutralité carbone comptable. Il ne s’agit pas de compenser des émissions par des crédits acquis ailleurs, ni d’équilibrer un bilan annuel à l’échelle d’un portefeuille immobilier. Le critère porte sur ce qui brûle sur place : une chaudière au fioul ou au gaz ne peut pas satisfaire la définition, quelle que soit la compensation qu’on lui adosse. C’est un critère physique avant d’être un critère comptable.

La conséquence technique est un enchaînement en deux temps, et l’ordre importe. Premier temps, faire chuter le besoin de chaleur par l’enveloppe : isolation des murs, de la toiture et des planchers bas, remplacement des menuiseries, traitement de la ventilation. Second temps seulement, remplacer le vecteur énergétique fossile par de l’électricité, un réseau de chaleur ou une source renouvelable. Inverser les deux revient à dimensionner un équipement pour un besoin qu’on aurait pu diviser. Le panneau solaire n’est pas le premier geste.

L’enjeu se mesure à l’échelle du continent. Les bâtiments concentrent environ 40 % de la consommation d’énergie de l’Union européenne et 36 % de ses émissions de CO₂, selon les données publiées par la Commission européenne. En France, la part du chauffage dans l’énergie consommée par les logements avoisine 70 % : le premier levier de décarbonation d’un logement est thermique avant d’être électrique.

La directive est entrée en vigueur le 28 mai 2024, et sa transposition par les États membres était attendue au plus tard le 29 mai 2026. Une directive n’est pas un règlement : elle fixe un résultat à atteindre et laisse à chaque État le choix des moyens, ce qui suppose des textes nationaux. La France a notifié une vingtaine de mesures nationales d’exécution rattachées à cette directive, réparties entre les deux échéances du 1ᵉʳ janvier 2025 et du 29 mai 2026, d’après le registre européen des mesures d’exécution consulté le 27 août 2026. Ce registre recense les textes notifiés ; il ne dit pas si l’ensemble suffit à couvrir la directive.

Parc neuf, parc existant : deux régimes et une trajectoire en pourcentage

Le texte européen sépare nettement deux situations. Pour la construction neuve, la norme de bâtiment à émissions nulles a vocation à devenir le standard réglementaire, d’abord pour les bâtiments publics puis pour l’ensemble des constructions neuves, selon un calendrier échelonné qui court jusqu’à la fin de la décennie. Pour le parc existant, la mécanique est d’une autre nature.

Là, la directive ne fixe aucun nombre de logements à rénover. Elle impose une trajectoire de baisse de la consommation moyenne d’énergie primaire du parc résidentiel national : environ 16 % d’ici 2030, puis 20 à 22 % d’ici 2035, par rapport à la référence retenue. L’unité de compte est le parc entier d’un pays, pas le logement.

Ce choix de forme n’est pas neutre, et il ouvre une porte de sortie facile. Une moyenne nationale peut baisser de deux façons très différentes : par une multitude de gestes légers répartis sur des logements déjà corrects, ou par un petit nombre de rénovations lourdes sur les bâtiments les plus mauvais. Les deux chemins donnent le même pourcentage à l’arrivée. Le premier est plus simple à financer et plus rapide à afficher ; le second est celui qui sort des ménages de la précarité énergétique et qui supprime réellement des consommations de chauffage.

D’où une clause qui décide de tout le reste : au moins 55 % de la baisse doit provenir de la rénovation des bâtiments les moins performants. C’est cette phrase, et non la cible globale, qui détermine si un logement classé G est prioritaire dans les politiques nationales. Sans elle, un État pourrait tenir sa trajectoire sans jamais toucher aux passoires.

La conséquence pour un particulier doit être énoncée exactement : la directive n’impose pas, par elle-même, la rénovation individuelle de chaque logement classé F ou G. Elle impose un résultat à l’État, qui choisit ensuite ses instruments — aides, obligations de travaux, restrictions de mise en location. Les obligations qui pèsent sur un propriétaire français relèvent de textes nationaux, pas du texte européen.

Classe par classe, du A au G : la structure du parc français

Un parc immobilier ne se lit pas par son total. Il se lit par sa distribution. Au 1ᵉʳ janvier 2025, la France compte 37,4 millions de logements, dont 30,9 millions de résidences principales, selon la publication du service des données et études statistiques (SDES) parue le 12 novembre 2025.

Deux classes, C et D, concentrent à elles seules 60,9 % des résidences principales. Le haut du parc reste étroit : A et B réunis en pèsent 8,6 %. Et 12,7 % des résidences principales, soit 3,9 millions de logements, sont classées F ou G. C’est cette queue de distribution qui porte l’essentiel du gisement d’économies d’énergie : le coût de la trajectoire se joue sur les extrêmes du parc, pas sur sa moyenne.

Le périmètre retenu change le chiffre affiché, et les deux se croisent souvent. Les 3,9 millions ne concernent que les résidences principales. Sur l’ensemble du parc — résidences secondaires et logements vacants compris —, la même publication dénombre 5,4 millions de logements classés F ou G, soit 14,4 %. Les logements vacants et les résidences secondaires sont en moyenne moins performants, ce qui explique l’écart entre les deux taux. Ce ne sont pas deux estimations concurrentes du même objet, mais deux comptages de deux ensembles différents.

La série bouge dans le bon sens, mais pas pour les seules raisons qu’on lui prête. Le SDES relève environ 327 000 passoires de moins parmi les résidences principales en un an, et impute près de 40 % de cette baisse à la réforme du calcul du DPE des petites surfaces. Une convention, déjà. Les quelque 200 000 logements restants tiennent au mouvement réel du parc — travaux, démolitions, constructions neuves —, sans que la publication détaille la part de chacun. Rapporté à cette seule composante physique, résorber le stock de 3,9 millions de F et de G demanderait une vingtaine d’années, à supposer qu’aucun logement ne se dégrade et que la cadence se maintienne.

Le rythme réellement tenu, en France et en Europe

Le taux annuel de rénovation énergétique du parc reste de l’ordre de 1 % dans l’Union européenne. C’est la valeur que la Commission européenne affiche elle-même sur sa page consacrée à la directive. À 1 % par an, renouveler la performance énergétique de l’ensemble du parc demande un siècle.

Cette lenteur était déjà identifiée en 2020. La stratégie « vague de rénovations », présentée par la Commission le 14 octobre 2020, visait 35 millions d’unités de bâtiment rénovées d’ici 2030 et au moins un doublement du rythme annuel de rénovation. Six ans plus tard, le doublement n’a pas eu lieu.

Le détail français permet de sortir des pourcentages. Au premier semestre 2025, MaPrimeRénov’ a financé la rénovation de 156 762 logements pour 1,863 milliard d’euros d’aides, générant 4,4 milliards d’euros de travaux, avec 70 % de ménages modestes ou très modestes parmi les bénéficiaires, selon le bilan semestriel de l’Anah publié le 17 septembre 2025.

Sur l’année entière, le reporting de l’Anah tel qu’il a été relayé fait état de 307 731 rénovations énergétiques aidées en 2025, dont 120 306 rénovations d’ampleur, pour 3,81 milliards d’euros, contre 340 801 logements en 2024. Le guichet des rénovations d’ampleur a été suspendu de juin à septembre 2025, ce qui pèse mécaniquement sur le total annuel. Ces valeurs annuelles n’ont pas de communiqué primaire consultable en ligne : elles concordent sur plusieurs reprises spécialisées, et c’est à ce titre qu’elles sont données ici.

Le rapport qui compte est celui-ci. Environ 120 000 rénovations d’ampleur en 2025 pour 30,9 millions de résidences principales, cela représente de l’ordre de 0,4 % du parc par an. La rénovation d’ampleur est précisément celle qui fait franchir plusieurs classes et qui rapproche un logement de la définition européenne. Au rythme de 2025, le stock de 3,9 millions de passoires demanderait à lui seul une trentaine d’années de traitement, sans compter les logements des classes D et E qu’une trajectoire de décarbonation finit par atteindre.

Le repli du volume aidé en 2025 tient à des décisions de périmètre autant qu’à la demande : voir les travaux retirés du périmètre de MaPrimeRénov’. Un second canal de financement, distinct et souvent cumulable, passe par les bonifications des certificats d’économies d’énergie.

Quand un coefficient de conversion retire 700 000 logements du décompte des passoires

Le DPE n’affiche pas l’énergie que vous payez. Il affiche une énergie primaire, c’est-à-dire l’énergie finale consommée dans le logement multipliée par un coefficient de conversion censé représenter ce qu’il a fallu mobiliser en amont pour la produire et l’acheminer. Ce coefficient est fixé par arrêté, énergie par énergie. Pour l’électricité, il valait 2,3.

L’arrêté du 13 août 2025, publié au Journal officiel le 26 août 2025, l’abaisse à 1,9 pour l’électricité, dans le DPE comme dans les audits énergétiques, à compter du 1ᵉʳ janvier 2026. Le rapport de 1,9 à 2,3 vaut 0,83 : la consommation d’énergie primaire affichée d’un logement chauffé à l’électricité baisse d’environ 17 % sans qu’un mur ait bougé. Le seuil n’a pas changé ; c’est la grandeur comparée au seuil qui a changé.

Le SDES a simulé l’effet de ce seul changement sur le parc au 1ᵉʳ janvier 2025, à composition inchangée. Environ 700 000 résidences principales sortiraient du statut de passoire énergétique, ramenant le total de 3,9 à 3,2 millions, soit 10,4 % des résidences principales au lieu de 12,7 %. Aucun de ces logements n’a été isolé, équipé ou amélioré.

L’effet du texte a été borné dans un sens, et un seul. Les ministères chargés de la Transition écologique et du Logement ont indiqué, dans leur communiqué du 26 août 2025, qu’« aucun logement ne verra son étiquette baisser ». La formulation est ici le fait : elle garantit l’absence de dégradation, elle ne promet aucune amélioration générale. Les diagnostics réalisés entre le 1ᵉʳ juillet 2021 et le 31 décembre 2025 restent valides, et une attestation actualisée intégrant le nouveau coefficient peut être obtenue pour ceux-là, selon les modalités décrites par l’Institut national de la consommation le 29 décembre 2025.

Ce qui se déplace, ce sont les conséquences juridiques et administratives attachées à l’étiquette. Un logement qui passe de G à F, ou de F à E, change de position au regard des restrictions de mise en location et de l’accès à certains dispositifs indexés sur la classe. Sa facture de chauffage, elle, est identique au 2 janvier 2026 à ce qu’elle était la veille. Le seuil bouge, le logement non.

Prix, loyers, coûts de construction : les séries qui encadrent l’effort

La rénovation ne se joue pas dans un marché immobilier stable, et plusieurs séries circulent sur ce point avec des valeurs différentes. Elles ne se contredisent pas. Elles ne partent pas de la même année.

Les auteurs de l’étude avancent une hausse de 60 % des prix du logement et de 30 % des loyers « sur les quinze dernières années » dans l’Union, sur base Eurostat. Le dossier du Parlement européen mis à jour le 23 mars 2026 retient, lui, une hausse de 53 % des prix entre 2015 et 2024 et de 27,8 % des loyers entre 2010 et le premier trimestre 2025. Un pourcentage sans sa date de départ n’est pas une information : les deux jeux de chiffres sont exacts dans leur propre fenêtre, et l’un ne se substitue pas à l’autre.

Le même dossier chiffre à 2,25 millions le nombre de logements manquants dans l’Union en 2025, d’après l’Investment Report 2024 de la Banque européenne d’investissement, soit environ 50 % de plus que ce qui est effectivement construit. Cette pénurie pousse dans une direction, la contrainte énergétique dans une autre : la première appelle à construire, la seconde surtout à traiter l’existant.

Côté coûts, les auteurs de l’étude avancent une hausse de 56 % des coûts de construction dans l’Union entre 2010 et 2024. Cette valeur figure dans leur tribune sans lien vers sa source ; elle est reprise ici comme une estimation d’auteurs, et non comme une statistique officielle.

Quatre trajectoires possibles pour le bâtiment européen en 2040

L’étude parue dans Futures aboutit à quatre scénarios contrastés pour le secteur du bâtiment en 2040. Un scénario n’est pas une prévision : aucune probabilité ne lui est affectée, aucun n’est présenté comme plus vraisemblable ou plus souhaitable qu’un autre. L’exercice sert à tester la robustesse de stratégies face à des futurs différents, pas à annoncer ce qui va se produire.

Le premier scénario décrit une domination d’acteurs industriels et technologiques, avec généralisation de la construction hors site et apparition du logement vendu comme un service plutôt que comme un bien. Le deuxième repose sur une économie circulaire inscrite dans la réglementation, où les biomatériaux se substituent partiellement au béton. Le troisième mise sur l’intervention publique directe : objectifs contraignants et standardisation des procédés. Le quatrième décrit une bascule énergétique, avec des réseaux bidirectionnels et des bâtiments devenus producteurs d’énergie.

Ce dernier se heurte à une réalité physique bien documentée en France. Le secteur résidentiel y a consommé 456 TWh en métropole en 2024, en hausse de 1,0 % sur un an, et le chauffage représente environ 70 % de cette demande, selon le tableau de suivi de la rénovation énergétique du SDES mis à jour le 29 juin 2026. Un bâtiment ne devient producteur net que si sa demande a d’abord été divisée. L’ordre des opérations, là encore, commence par l’enveloppe.

Les échéances datées à surveiller d’ici 2035

Aucune des dates qui suivent ne dépend du chiffre de dix millions. Elles sortent de textes publiés, et ce sont elles qui structurent réellement la décennie.

Deux points se suivent ensuite document par document. Côté transposition, le registre européen des mesures nationales d’exécution donne ce que chaque État a notifié, textes et dates : la France y a déclaré une vingtaine de mesures, sans que le registre se prononce sur la complétude de l’ensemble. Côté volumes, le tableau de bord du SDES et les bilans de l’Anah donnent le nombre de rénovations d’ampleur — la seule grandeur qui parle vraiment de décarbonation du parc.

C’est cette grandeur qu’il faudra regarder les prochaines années. Elle est aujourd’hui de l’ordre de 0,4 % du parc par an en France, quand la trajectoire européenne suppose de traiter en priorité les 3,9 millions de logements classés F ou G. L’écart ne se comble pas au rythme actuel, et il ne dépend d’aucun ordre de grandeur avancé dans un titre.

FAQ — logements « net zéro », directive européenne et DPE

Qu’est-ce qu’un bâtiment à émissions nulles au sens du droit européen ?

La directive (UE) 2024/1275 le définit comme un bâtiment à très haute performance énergétique dont la très faible quantité d’énergie encore nécessaire est couverte sans émission de carbone produite sur site à partir de combustibles fossiles. Le critère porte sur ce qui est brûlé dans le bâtiment, pas sur un bilan carbone compensé par ailleurs.

L’Union européenne s’est-elle fixé un objectif de dix millions de logements « net zéro » ?

Non. L’ordre de grandeur de dix millions provient du titre de tribunes signées par deux chercheurs en mai et en août 2026, et il n’est défini dans aucun document européen. Le plan européen pour le logement abordable du 16 décembre 2025 ne porte pas de cible chiffrée de ce type. La directive de 2024, elle, ne compte pas des logements : elle fixe une trajectoire de consommation moyenne du parc.

La directive oblige-t-elle à rénover chaque logement classé F ou G ?

Non. L’obligation pèse sur l’État, pas sur chaque logement pris isolément. La directive impose une baisse de la consommation moyenne d’énergie primaire du parc résidentiel national, avec au moins 55 % de cette baisse provenant des bâtiments les moins performants. Les obligations individuelles, en France, relèvent de textes nationaux distincts, notamment en matière de location.

Pourquoi des étiquettes de DPE changent-elles au 1ᵉʳ janvier 2026 sans travaux ?

Parce que le DPE n’affiche pas l’énergie facturée mais une énergie primaire, obtenue en multipliant l’énergie finale par un coefficient de conversion fixé par arrêté. L’arrêté du 13 août 2025 abaisse ce coefficient de 2,3 à 1,9 pour l’électricité à compter du 1ᵉʳ janvier 2026. La consommation primaire affichée d’un logement chauffé à l’électricité baisse donc d’environ 17 % à situation inchangée.

Un logement sorti du statut de passoire au 1ᵉʳ janvier 2026 consomme-t-il moins ?

Non. Ni la consommation réelle, ni la facture, ni le confort ne changent. Seule la convention de calcul a bougé. Ce qui change, en revanche, c’est l’exposition du bien aux restrictions de mise en location et l’accès à certains dispositifs indexés sur l’étiquette.

Combien de logements sont classés F ou G en France ?

Au 1ᵉʳ janvier 2025, le SDES dénombre 3,9 millions de résidences principales classées F ou G, soit 12,7 % d’entre elles, et 5,4 millions de logements sur l’ensemble du parc, soit 14,4 %. Les deux chiffres ne sont pas interchangeables : le second inclut les résidences secondaires et les logements vacants.

Faut-il refaire un DPE établi avant 2026 ?

Les DPE réalisés entre le 1ᵉʳ juillet 2021 et le 31 décembre 2025 restent valides, et une attestation actualisée intégrant le nouveau coefficient peut être obtenue pour ceux qui ont été établis dans cette période. Les ministères chargés de la Transition écologique et du Logement précisent qu’aucun logement ne voit son étiquette se dégrader du fait de ce changement.